Information de l'acquéreur concernant la présence éventuelle d'amiante

article L. 1334-13 du Code de la santé publique :

« Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est produit, lors de la vente d'un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du Code de la construction et de l'habitation. »

Le champ d’application de l'obligation légale

L’article L. 1334-13 du  Code de la santé publique vise « les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu'ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques » (article R. 1334-23 du même code).

Il faut donc que deux conditions soient réunies cumulativement :

- La vente doit porter sur un immeuble bâti. Toutefois, le texte ne vise aucune affectation particulière de l’immeuble ; en conséquence, tous les types d’immeubles sont concernés que l’immeuble soit à usage d’habitation (copropriété ou habitat individuel), commercial, artisanal, industriel …)

- le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997

En cas de vente portant sur un lot de copropriété, l’état doit viser aussi bien les parties privatives que les parties communes de l'immeuble. Dans la pratique, il y aura deux diagnostics distincts. Dans l’hypothèse des parties communes, le diagnostic se présentera sous forme de fiche récapitulative.

Il faut ici préciser que les immeubles soumis au statut de la copropriété devaient avoir l’objet d’une recherche dans les parties communes à la diligence du syndicat des copropriétaires avant le 31 décembre 2005.

Si les recherches prescrites par la loi n’ont pas été effectuées, le vendeur, pour qu’il ne se trouve pas dans une situation délicate, devra préalablement à la vente demander au syndicat des copropriétaires de faire établir ce diagnostic.

Cette obligation légale de produire un diagnostic amiante vise les ventes amiables.

Son application concerne tant les avant-contrats, mais également les ventes définitives.

Pour information, on précisera que cette obligation pèse également sur les ventes publiques (ventes aux enchères), et le cahier des charges devra contenir en annexe ce diagnostic.

L’information de l’acquéreur par la production de documents

Article R. 1334-24 du Code de la santé publique :

« Les propriétaires des immeubles mentionnés à l'article R. 1334-23 produisent, au plus tard à la date de toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à la date de l'acte authentique de vente, un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante mentionnés à l'annexe 13-9. Ce constat indique la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits.

Ce constat ou, lorsque le dossier technique "Amiante" existe, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier constitue l'état mentionné à l'article L. 1334-13. »

Un constat ou la fiche récapitulative provenant du dossier technique amiante doit donc être produit à l’acquéreur.

En ce qui concerne la fiche récapitulative, celle-ci figure dans le diagnostic technique amiante ce qui suppose bien entendu qu’il ait été établi.

Il n’existe pas de durée de validité.

En ce qui concerne le constat, celui-ci doit :

- préciser la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante

- indiquer la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits.

Il convient de préciser que le diagnostiqueur doit fournir une attestation compétence pour procéder à ce constat, ainsi qu’une attestation d’assurance garantissant son activité à ce titre (il conviendra de bien vérifier les dates figurant sur l’attestation afin de s’assurer que la couverture d’assurance soit en cours de validité à la date de l’établissement du diagnostic)

Par ailleurs, il faut préciser que le diagnostiqueur « ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance avec une entreprise susceptible d'organiser des travaux de retrait ou de confinement des matériaux et produits contenant de l'amiante ». (article R. 1334-29 du Code de la santé publique).

Dans la mesure où un diagnostic serait établi par un diagnostiqueur ne répondant aux critères d’exigence fixés par le législateur, notre position est de dire alors que la vente a été réalisée comme s’il n’y avait pas eu de diagnostic.

Par voie de conséquence, le vendeur ne pourrait s’exonérer de la garantie des vices cachés.

La recherche d’amiante n’est plus limitée comme auparavant aux flocages, calorifugeages et faux plafonds, mais à l’ensemble des matériaux et produits contenant de l'amiante. Si le vendeur produit simplement un état relatif à la recherche d’amiante en ce qui concerne les flocages, calorifugeages et faux plafonds, il ne satisfait pas aux obligations qui lui sont imposées.

En ce qui concerne la responsabilité du professionnel ayant établi un diagnostic, celle-ci peut-être engagée dans le cas où le diagnostic ne serait pas complet ou comporterait des erreurs. L’expert mandaté a l’obligation d’effectuer une recherche de l'ensemble des matériaux susceptibles de contenir de l'amiante, sauf si son ordre de mission est limité.

L'article L. 271-4, I, du Code de la construction et de l'habitation fixe les règles d’information du dossier diagnostic technique dans lequel se trouve le constat amiante.

Le dossier de diagnostic technique est "annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente".

- Donc, le diagnostic amiante doit être fourni avant la signature de l'avant-contrat

- A défaut d’avant-contrat, ou si le diagnostic produit lors de l'établissement de l'avant-contrat ne respecte plus les conditions légales, il devra alors être annexé à l'acte authentique de vente

Dans la pratique le diagnostic amiante sera annexé tant à l’avant-contrat qu’à l’acte authentique.

L'article L. 271-4, II, du Code de la construction et de l'habitation précise qu'en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de "l'état" prévu à l'article L. 1334-13 du Code de la santé publique, en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

La sanction est donc clairement établie par les textes.

On rappellera notre position : dans la mesure où un diagnostic serait établi par un diagnostiqueur ne répondant aux critères d’exigence fixés par le législateur, la vente a été réalisée comme s’il n’y avait pas eu de diagnostic, donc le vendeur ne pourrait s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Une vente qui serait conclue alors qu’aucun diagnostic ne serait produit à l’acquéreur pourrait être résolue ("annulée") si la présence d’amiante était révélée postérieurement, ou bien l’acquéreur pourrait obtenir une diminution du prix de vente, comme le prévoit d’ailleurs l’article 1641 du Code Civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement son usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’ils les avait connus. » Ces sanctions s’appliquent que le vendeur soit un professionnel de l’immobilier ou non, qu’il soit de bonne ou mauvaise foi. En revanche, le vice devient alors apparent dans la mesure où la vente a été réalisée avec la production d’un état qui révèlerait la présence d’amiante. La vente doit préciser les conventions éventuelles entre le vendeur et l’acquéreur.

A défaut de convention, la vente devra alors préciser que l’acquéreur en fait son affaire personnelle sans recours contre le vendeur, lequel s’exonère de la garantie des vices cachés.

La sanction de la non production d’un constat ou d’une fiche récapitulative est l'impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En aucun cas, la non production de ce document constitue une condition de validité de la vente.

Le devoir de conseil du notaire est tout de même ici très important dans le cas de la réalisation d’une vente sans que soit produit le diagnostic amiante.

Il doit attirer l’attention des parties sur les inconvénient de cette situation :

Du côté du vendeur, la non possibilité pour lui de s’exonérer de la garantie des vices cachés peut conduire à la résolution de la vente ou à une diminution du prix de vente.

Du côte de l’acquéreur, certes il pourra agir contre le vendeur, mais cela suppose une décision judiciaire, sans garantie du résultat, car à l’appréciation des juges. Au surplus, cela entrainera pour lui des dépenses (pour le procès) et il ne faut pas perdre de vue que le but du législateur est de supprimer la présence d’amiante, ce qui fait peser sur l’acquéreur le risque de supporter tout ou partie des dépenses afférentes à des travaux de désamiantage qui pourraient lui être imposés, selon la décision des juges.

Dans le cas le constat ou fiche récapitulative serait incomplet ou erroné, nous avons vu que la responsabilité du diagnostiqueur pourrait être engagée.

S’il est incomplet, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés en ce qui concerne les matériaux et produits qui n'ont pas été contrôlés.

En revanche, s’il est erroné, le vendeur pourra  dans ce cas s’exonérer de la garantie des vices cachés, et l’acquéreur devra alors rechercher la responsabilité du diagnostiqueur.

Il se peut également que l’acquéreur dispense le vendeur de lui produire un constat ou une fiche récapitulative. Il pourra être indiqué dans l’acte que « l’acquéreur déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur de la présence d'amiante dans l'immeuble ». Toutefois en cas de découverte ultérieure de la présence d’amiante,   le vendeur sera tenu de la garantie des "vices cachés" sans pouvoir d'aucune manière s'exonérer de cette obligation, et donc il devra indemniser son acquéreur. Le notaire doit donc en informer le vendeur, en insérant dans l’acte une clause en ce sens ou en lui faisant signer une reconnaissance de conseils donnés.

Enfin, il faut ici évoquer le cas de la conclusion d’une vente sous condition suspensive de la production d’un constat ou d’une fiche récapitulative qui ne devra pas révéler la présence d’amiante, ladite condition devant être stipulé tant dans l’intérêt de l’acquéreur que du vendeur. Si ce diagnostic faisait apparaître la présence d’amiante, aussi bien le vendeur que l’acquéreur pourrait l’invoquer. Toutefois, il se peut que l’acquéreur veuille régulariser l’acte authentique de vente, ce qui supposera bien entendu l’accord du vendeur. L’acquéreur renonce donc à la condition suspensive, mais en aucun cas, il renonce au bénéfice de la garantie des vices cachés puisque le vice est devenu apparent. Le vendeur de son côté pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés pour la même raison.

Du côté du notaire, il nous semble opportun pour lui d’attirer l’attention de l’acquéreur du transfert à son profit des obligations pesant initialement sur le vendeur, des conséquences financières en résultant, notamment les dépenses afférentes à des travaux de désamiantage, et l’inviter à s’entourer de tout conseil auprès d’un homme de l’art.

En tout état de cause, le conseil à donner à l’ensemble des intervenants à l’acte de vente, (vendeur-acquéreur-intermédiaire-notaire) est de régulariser l’avant-contrat avec le diagnostic amiante afin d’éviter tout problème entre la signature de l’avant-contrat et l’acte définitif de vente, notamment une renégociation des conditions de la vente.

Nous irons même plus loin en incitant les vendeurs et intermédiaire à faire établir le constat dès la mise en vente de l’immeuble afin de donner à tous les éventuels acquéreurs une information la plus complète précise lors de la vente, ce qui permettra d’engager les négociations d’une vente en toute transparence et connaissance de cause.

Enfin, il faut bien avoir à l’esprit qu’un avant-contrat n’est pas un acte que l’on signe à la « légère ». Les parties s’engagent l’une envers l’autre, et c’est l’acte par lequel on fixe les conditions de la vente. L’acte authentique ne fait que réitérer ces conditions, et constate notamment que l’ensemble des clauses suspensives sont levées. Moins il y a de conditions suspensives, moins il y a de risques de voir la vente ne pas aboutir !

Information concernant la situation de l'immeuble au regard de la réglementation sur l'amiante

Transfert automatique à l'acquéreur des obligations du vendeur

Comme il a été dit ci-dessus, le transfert de propriété au profit de l’acquéreur impose également le transfert à son profit des obligations qui pesaient sur le vendeur. Il devra les assumer. Ce transfert résulte de la loi.

Contraintes et risques résultant de la présence d'amiante

L’acquéreur encourt un risque financier, car il devra supporter le coût de l’établissement du constat amiante, et si ce dernier révèle la présence d’amiante, il devra supporter en tout ou partie le coût des travaux de désamiantage, selon qu’il aura engagé une action contre le vendeur sur la base de la garantie des vices cachés, et si une telle action était engagée, sous réserve de la décision des juges.

L’acquéreur risque de voir sa responsabilité civile mise en jeu si, du fait du non-respect de la réglementation concernant l'amiante, des préjudices particuliers ont été causés et qu'une condamnation est de ce fait prononcée soit à son encontre soit à l'encontre du syndicat de copropriété.

L’acquéreur encourt enfin un risque pénal, car il se doit de satisfaire aux obligations imposées par la réglementation concernant l'amiante. Du côté du vendeur sa responsabilité pourra également être recherchée, mais seulement dans le délai d’un an, délai dont le point de départ doit se situer à la date de signature de l’acte définitif.

L’acquéreur va subir des contraintes :

Il doit informer toutes personnes effectuant des travaux sur son immeuble leur fournir un diagnostic amiante afin de se prémunir de toute action à son encontre postérieurement.

Cette information est imposée par la loi en cas de travaux de démolition.

Il doit également supporter le coût du transport et de l’enlèvement des matériaux contenant de l’amiante qui doivent être déposés auprès du déchetterie spécialisée.

L’ensemble de ces contraintes revient à notre conclusion de la première partie qui est que toutes les ventes auxquelles les dispositions réglementaires relatives à l’amiante s’imposent, doivent nécessairement produire en annexe un diagnostic.

L’acquéreur doit être informé de la présence on non de matériaux contenant de l’amiante sur l’immeuble, et si la présence d’amiante était avérée, être informé des dispositions qui ont pu être entreprises, afin de pouvoir prévoir le cas échéant une convention avec le vendeur réglant le problème du cout des travaux qui seraient nécessaires.