Le législateur, depuis plusieurs années, a la volonté d’établir un ordre sanitaire régulé, et de protéger autant se faire que peut le consommateur. L’acquéreur d’un immeuble, est considéré depuis quelques années, comme rentrant dans cette catégorie. Ce qui explique que, nous avons vu une évolution législative et réglementaire croissante en matière de protection de l’acquéreur. Au surplus, cette recrudescence de texte se mariait fort bien avec la volonté des pouvoirs publics quant à ses préoccupations d’ordre sanitaire, et l’on pense ici aux dispositions intéressant l’amiante et le plomb.

On en arrivait à une multitude de diagnostics mis bout à bout les uns aux autres afin de fournir à l’acquéreur une information la plus large possible sur l’état de l’immeuble dont il se portait acquéreur.

Le notariat demandait depuis plusieurs années l’établissement d’un diagnostic global.

Il a été entendu pour partie, les pouvoirs publics ayant décider d’instituer un "dossier de diagnostic technique" destiné à regrouper dans un seul et même document les différents diagnostics obligatoires (ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 et qui a fait l’objet d’une codification dans le code de la construction et de l'habitation au sein d'un chapitre relatif à la protection de l'acquéreur immobilier, sous les articles L. 271-4 à L. 271-6).

La mise en place de la réglementation provient outre de l’ordonnance de différents lois et décrets ultérieurs que nous n’évoquerons pas ici.

Le dossier de diagnostic technique et son champ d'application

La texte de référence est l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation :

– I. – En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. [...]

En ce qui concerne les ventes publiques (ventes aux enchères judiciaires ou amiables)

L'obligation de fournir à l'acquéreur un dossier de diagnostic technique s'applique aux "ventes publiques" (CCH, art. L. 271-4, I, al. 1er), lequel doit être annexé au cahier des charges avec sa note d'information générale.

En ce qui concerne les ventes amiables

Lors de la signature de l’avant-contrat

La fourniture du dossier à l'acquéreur doit être préalable à la signature de l'avant-contrat, et "dossier de diagnostic technique" doit être annexé "à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente" (CCH, art. L. 271-4, I, al. 1er).

Ces dispositions vont dans le sens de transparence et de relations entre vendeurs et acquéreurs doivent être dès le commencement des négociations en possession de tous les éléments nécessaires à celle-ci, et le dossier de diagnostic technique est assurément un de ces éléments nécessaires.

En tout état de cause, le conseil à donner à l’ensemble des intervenants à l’acte de vente, (vendeur-acquéreur-intermédiaire-notaire) est de régulariser l’avant-contrat avec le diagnostic technique afin d’éviter tout problème entre la signature de l’avant-contrat et l’acte définitif de vente, notamment une renégociation des conditions de la vente.

Nous irons même plus loin en incitant les vendeurs et intermédiaires à faire établir le constat dès la mise en vente de l’immeuble (pour les intermédiaires, cela suppose de prendre le mandat de vente en ayant en leur possession le diagnostic technique qui aura été établi à la demande du vendeur) afin de donner à tous les éventuels acquéreurs une information la plus complète précise lors de la vente, ce qui permettra, dans un premier temps de retenir une prix de vente en prenant en considération les conclusions contenues dans le diagnostic et dan une deuxième temps, d’engager les négociations d’une vente en toute transparence et connaissance de cause.

 Lors de la signature de l’acte authentique

A défaut d’avant-contrat, alors le dossier de diagnostic technique doit être annexé à l'acte authentique de vente. Cette situation sera relativement rare car la signature d'un avant-contrat avant la passation de l'acte authentique est en pratique la règle.

Toutefois, la pratique notariale est d’annexer ce dossier de diagnostic technique tant à l’avant-contrat qu’à l’acte authentique.

On se place à la date de l'acte authentique de vente que le législateur pour apprécier la validité du diagnostic, lorsque ce diagnostic est soumis à péremption.

Le dossier de diagnostic technique et son contenu

Le contenu du dossier de diagnostic technique varie selon le type de biens vendus

Immeuble à usage d’habitation en totalité ou pour partie

Le dossier de diagnostic technique doit comporter, dans la mesure toutes les conditions exigées par les textes régissant ces divers diagnostics sont remplies :

- L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du Code de la construction et de l'habitation;

- L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du code de la santé publique (ce qui suppose que le permis de construire ait été délivré postérieurement au 1^er juillet 1997)

- Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation

- Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique (ce qui suppose que l’immeuble ait été construit antérieurement au 1^er janvier 1949)

- L'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 134-6 du Code de la construction et de l'habitation (si l’installation à moins de quinze ans)

- L'état de l'installation intérieure électrique prévu à l'article L. 134-7 du Code de la construction et de l'habitation (si l’installation à moins de quinze ans)

- L'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, dans les zones mentionnées au I du même article l'article L. 125-5 du Code de l'environnement,

A compter du 1er janvier 2013 devra être joint au dossier de diagnostic technique le document établi à la suite du contrôle des installations d'assainissement non collectif (article L.1331-11-1 du code de la santé publique).

Immeuble à usage autre que d’habitation

Le dossier de diagnostic technique doit comporter, dans la mesure toutes les conditions exigées par les textes régissant ces divers diagnostics sont remplies :

- L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du Code de la construction et de l'habitation;

- L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du code de la santé publique (ce qui suppose que le permis de construire ait été délivré postérieurement au 1^er juillet 1997)

- Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation (sur ce point il existe un débat, mais par mesure de précaution, il nous semble nécessaire que celui-ci soit produit)

- L'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, dans les zones mentionnées au I du même article l'article L. 125-5 du Code de l'environnement,

Ventes de lots de copropriété ou de volumes

Parties privatives.

Le dossier de diagnostic technique doit comporter, dans la mesure toutes les conditions exigées par les textes régissant ces divers diagnostics sont remplies :

- L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du Code de la construction et de l'habitation;

- L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du code de la santé publique (ce qui suppose que le permis de construire ait été délivré postérieurement au 1^er juillet 1997)

- Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation

- Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique (ce qui suppose que l’immeuble ait été construit antérieurement au 1^er janvier 1949)

- L'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 134-6 du Code de la construction et de l'habitation (si l’installation à moins de quinze ans)

- L'état de l'installation intérieure électrique prévu à l'article L. 134-7 du Code de la construction et de l'habitation (si l’installation à moins de quinze ans)

Parties communes.

Le dossier de diagnostic technique doit comporter, dans la mesure toutes les conditions exigées par les textes régissant ces divers diagnostics sont remplies :

- L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du code de la santé publique (ce qui suppose que le permis de construire ait été délivré postérieurement au 1^er juillet 1997)

- Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique (ce qui suppose que l’immeuble ait été construit antérieurement au 1^er janvier 1949)

- L'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, dans les zones mentionnées au I du même article l'article L. 125-5 du Code de l'environnement,

A compter du 1er janvier 2013 devra être joint au dossier de diagnostic technique le document établi à la suite du contrôle des installations d'assainissement non collectif (art. L.1331-11-1 du code de la santé publique).

L’établissement du dossier de diagnostic technique et son contenu

C’est sur le vendeur que pèse la charge d'établir le dossier de diagnostic technique, qui fera appel à un professionnel.

Le dossier de diagnostic technique n’est pas soumis à des conditions particulières de forme à respecter. Les divers diagnostics énumérés par l'article L. 271-4 doivent être simplement fournis à l’acquéreur et doivent être annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente.

Le professionnel mandaté par le vendeur doit :

• répondre à des critères de compétence par la fourniture d’une certificat de compétence par  organisme autorisé
• répondre à des critères d'indépendance et d'impartialité, c’est-à-dire n’avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents mentionnés
• répondre à une obligation d'assurance  par la souscription  d’une assurance-responsabilité personnelle

La durée de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique

Cette durée de validité varie selon la nature des documents :

• L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment :                                                                                     Moins de 6 mois
• L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante :                                                                                                                                                         Pas de durée de validité
• Le diagnostic de performance énergétique :                                                                                                         Moins de 10 ans
• Le constat de risque d'exposition au plomb :                                                                                                        Moins d’1 an
• L'état de l'installation intérieure de gaz naturel :                                                                                                  Moins de 3 ans
• L'état de l'installation intérieure électrique :                                                                                                        Moins de 3 ans
• L'état des risques naturels et technologiques :                                                                                                    Moins de 6 mois

Si l’un des diagnostics voit sa durée de validité venir à expiration entre la signature de l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique, il est remplacé par un nouveau diagnostic afin de l’annexer à l’acte authentique constatant la vente.

Si un diagnostic n’est plus en cours de validité lors de la signature de l’acte authentique de vente et qu’il n’est pas remplacé par un nouveau, on considère alors que la vente a été réalisée en l’absence de diagnostic, et le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Il sera étudié pour chaque document, une analyse spécifique concernant les conséquences attachées à la fourniture des documents destinés à l’information de l’acquéreur.

On indiquera ici simplement que l’absence de certains diagnostics est généralement sanctionné par l'impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante que :

• si le dossier de diagnostic technique est fourni à l'acquéreur lors de la signature d'un avant-contrat;
• si les diagnostics ne sont pas périmés à la date de la signature de l'acte authentique de vente.
• si le diagnostic est établi par une personne qualifiée

L’absence de certains diagnostics sont sanctionnés sur d’autre terrain que la garantie des vices cachés :

Ainsi, en ce qui concerne l’état des risques naturels et technologiques, en cas de réalisation de la vente sans ce document, l'acquéreur pourra demander au juge une diminution du prix ou même poursuivre la résolution du contrat.

En ce qui concerne le diagnostic de performance énergétique, l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative. Aucune sanction n'est prévue pour le cas où ce document ne serait pas fourni à l'acquéreur.