Le législateur, initialement, dans sa loi du 8 juin 1999, visait « les conditions dans lesquelles la prévention et la lutte contre les termites et les autres insectes xylophages sont organisées par les pouvoirs publics en vue de protéger les bâtiments ».

Mais depuis tous les textes qui sont apparus, visent exclusivement le cas des termites, mais non les insectes xylophages, que sont les capricornes, les vrillettes … (sauf l’article L112-17 du code de la construction et de l’habitation).

Toutefois, il n’en demeure pas moins que s’il est vrai que le problème des termites avait généré et génère toujours de nombreux contentieux, et devait donc trouver par le législateur une réglementation particulière ; le problème des autres insectes xylophages est toujours présent, et peut avoir des conséquences pour un acquéreur non négligeables

 

Les Insectes Xylophages

 

Quelles sont les obligations de chacune des parties à une acte de vente ?

le vendeur

Comme nous l’avons indiqué, aucun texte n’est venu règlementer la matière qui permettrait à l’acquéreur d’avoir une information sur la présence d’insectes xylophages dans l’immeuble qu’il doit acquérir.

Le vendeur a une obligation d’information, on doit donc s’en remettre à sa bonne foi.

Si le vendeur fait preuve d’un réticence à vouloir donner une information, l’acquéreur pourra agir non pas sur le terrain de l’action en garantie des vices cachés, mais aussi, sur le terrain des vices du consentement, (réticence dolosive) afin d’obtenir des dommages et intérêts de la part du vendeur. Au surplus, le vendeur ne pourra pas se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, ce qui paraît la moindre des choses, puisqu’il aura justement volontairement caché une vice affectant l’immeuble vendu.

l’acquéreur

La jurisprudence est abondante en la matière et les devoirs de l’acquéreur découlent de la position des tribunaux.

Ainsi, dans la mesure où il aurait été possible par des vérifications élémentaires par une personne de diligence moyenne, de constater la présence d’insectes xylophages, alors l’acquéreur ne peut plus invoquer la garantie des vices cachés pour agir contre le vendeur.

La dernière jurisprudence précise :

• l’acquéreur doit procéder à un examen « normalement » attentif de l’immeuble, et on ne pas lui demander plus.
• on ne peut pas imposer à l’acquéreur incompétent qu’il se fasse assister un expert afin d’y remédier 

Dès que l’acquéreur est prévenu de la présence d’insectes xylophages, il ne peut plus agir contre les vendeurs sur le terrain de la garantie des vices cachés, puisque le vice est devenu apparent. Il lui appartient de trouver lors de la négociation avec son vendeur une contrepartie (baisse de prix, prise en charge du traitement ou autre).

Les conséquences

Le rôle des divers intervenants à la vente est important, car il leur appartient de fournir aux parties une information détaillée sur les conséquences de la découverte postérieurement à la signature de l’acte d’insectes xylophages (autres que les termites).

En effet, le notaire (ou le négociateur qui serait en charge de la rédaction de l’avant-contrat), ne peut pas se contenter d’insérer dans l’acte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, en reprenant dans l’acte les déclarations du vendeur à ce sujet, sans avoir préalablement effectué une vérification. Au surplus, cette clause est parfois inefficace.

Le problème de la présence éventuelle d’insectes xylophages doit être posé dès le début des négociations entre vendeur et acquéreur, afin d’éviter toutes difficultés ultérieures.

Dans la pratique, l’état relatif à la présence de termites qui sera produit à l’acquéreur, visera également la présence ou non d’insectes xylophages, afin de fournir une information complète à l’acquéreur. A notre sens, cette pratique des diagnostiqueurs, qui n’est pas imposée par la loi, est de bonne facture. Au surplus, à défaut de ces informations, il nous semble que leur responsabilité pourrait être, quoiqu’il en soit, engagée, s’il ne procédait à aucune constatation sur le diagnostic, en leur qualité de professionnel.

Pour la rédaction de l’avant-contrat, les différentes parties intervenantes (négociateur, vendeur, notaire) à sa conclusion doivent, à notre avis, engager toutes démarches pour la réalisation de ces investigations, afin de l’annexer à cet acte. Il est possible bien entendu d’envisager la conclusion de cet acte sous condition suspensive. Les considérations qui sont les nôtres, doivent, dans cette hypothèse, conduire à ce que la clause soit simplement  limitée à la présence d’insectes xylophages en activité. En effet, nombre de biens peuvent avoir subi des attaques de ces insectes, mais ne pas être infestés par la présence de ceux-ci. Suivant le type de région où se situe l’immeuble concerné, il est très probable que celui-ci présente des traces de certains de ces insectes. Mais la rédactionnel de ce type de clause peut être sujette à caution.

Aussi, le conseil est : pas de signature d’un avant-contrat sans investigations préalables.

Pour la rédaction de l’acte, si le notaire s’apercevait que le problème des insectes xylophages n’a pas été abordé lors de la conclusion de l’avant-contrat, il devra inciter les parties, pour éviter tout litige ultérieur, à faire procéder à des investigations par un professionnel, et ne pas insérer systématiquement une clause d’exonération des vices cachés au profit du vendeur, sans en avoir averti préalablement l’acquéreur, des conséquence de celle-ci qui peut lui interdire à l’avenir tout recours contre son vendeur si celui-ci est de bonne foi.

Si les parties décidaient de faire procéder à ces investigations, qui révèleraient la présence d’insectes xylophages dans l’immeuble, l’acquéreur pourra alors éventuellement tenté de renégocier les conditions de la vente, auquel cas, l’acquéreur devra bénéficier d’un nouveau délai de rétraction ou réflexion prévu par la loi SRU codifié à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. À cette occasion l'acquéreur pourra, le cas échéant, se rétracter.

Le vendeur pourrait alors reprocher au notaire un excès de zèle et/ou prudence. Pour se prémunir de tout recours contre lui, la signature par les parties d’une reconnaissance de signature circonstanciée par le vendeur et par l’acquéreur semble opportune.

Les recours

L’acquéreur qui se retrouverait face à des difficultés liées à la présence d’insectes xylophages postérieurement à la signature de l’acte de vente, n’est pas démuni.

Il peut se retourner contre les différents intervenants à la vente.

L'acquéreur peut agir :

contre le notaire

La responsabilité du notaire peut être recherchée simplement s’il a failli à son devoir de conseil, lequel ne concerne que les conséquences juridiques de l’acte auquel il a prêté son concours. En d’autres termes dans le cas qui nous intéresse, la responsabilité du notaire ne saurait être retenue s’il n’est pas apporté la preuve qu’il avait connaissance de la présence d’insectes xylophages dans l’immeuble concerné. Le notaire n’a aucune obligation de s’informer de la présence de ces insectes et il ne doit donc pas répondre aux vices pouvant grever le bien vendu.

Le notaire doit fournir à l’acquéreur tout renseignement et l’informer de ses droits en la matière.

contre l’intermédiaire négociateur

L’acquéreur doit démontrer un lieu de causalité entre le préjudice qu’il subit et la faute commise par le professionnel. L’action contre l’intermédiaire négociateur lui est ouverte si l’action en garantie des vices cachés contre le vendeur n’est pas possible et si le préjudice ne peut faire l’objet d’une réparation par le vendeur. Dans la majorité des cas, les actions intentées sont toujours dirigées contre l’ensemble des intervenants à l’acte (vendeur, notaire, intermédiaire) et également contre le diagnostiqueur selon les cas.

Un abondant contentieux existe contre les professionnels et la jurisprudence est très sévère vis-à-vis d’eux, car le fondement de celle-ci est que l’acquéreur doit avoir en sa possession l’ensemble des éléments lui permettant de donner son consentement de manière éclairée.

contre le vendeur

L’acquéreur agira contre son vendeur dans la plupart des cas sur le terrain de la garantie des vices cachés, et plus rarement sur le terrain du vice du consentement.

les vices du consentement

La jurisprudence n’admet plus que l’acquéreur puisse invoquer l’erreur sur les qualités substantielles. Elle n’admet actuellement que la possibilité pour l’acquéreur de se placer sur le terrain du dol (manœuvre frauduleuse ayant pour objet de tromper l’acquéreur en vue d’obtenir son consentement) ou réticence dolosive (silence gardé volontairement sur un point que le vendeur aurait du révéler, qui s’il avait été porté à la connaissance de l’acquéreur, celui-ci n’aurait pas donné son consentement, ou l’aurait donné mais à d’autres conditions).

Quand le délai pour agir en garantie des vices cachés est expiré, cette voie de droit peut être avantageuse pour l’acquéreur.

Les vices cachés

L’acte peut contenir une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Dans cette hypothèse, il faut préciser que si cette clause est inefficace concernant la lutte contre les termites, car dans cette hypothèse, cela suppose pour le vendeur d’avoir fourni un relatif à la présence de termites pour pouvoir y prétendre, en matière d’insectes xylophages, celle-ci, qui n'est subordonnée à aucune condition particulière, est parfaitement valable.

Toutefois, dans sa rédaction, et pour que le vendeur puisse revendiquer cette clause, il faut que celle-ci soit la plus précise que possible.

Si une telle clause est insérée dans l’acte, elle ne peut produire d’effet dans les cas suivants :

• quand le vendeur est de mauvaise foi et a dissimulé volontairement la présence d’insectes xylophages (voir ci-dessus ce qui a été indiqué sur le dol)
• quand le vendeur est un professionnel de l’immobilier (marchands de biens par exemple)

Si l’acte ne contient pas de clause d’exonération de la garantie des vices cachés, l’action en garantie doit être introduite dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Pour que cette action puisse être recevable, le vice résultant de la présence d'insectes xylophages doit avoir été réellement caché et que la connaissance de celui-ci à l’acquéreur aurait pour conséquence, la conclusion du contrat de vente à un prix inférieur ou même la non conclusion du contrat.

L’acquéreur peut également agir contre l’expert qui aura établi le diagnostic notamment s’il est erroné (indication qu’il n’y a aucune infestation alors que si) ou s’il est incomplet (dans la mesure où il n’aurait pas mis tous les moyens en œuvre pour procéder à une investigation complète de l’immeuble) ou encore s’il ne répond aux normes fixées par les textes.

Les Termites

L'état relatif à la présence de termites est l’un des éléments constitutif du dossier de diagnostic technique prévu par cette ordonnance.

Antérieurement, les textes faisaient référence à un état parasitaire, qui devait donc visait tant les termites que les insectes xylophages.

Vis à vis de l’acquéreur et pour que son information soit complète, l'état relatif à la présence de termites devra également s’attacher à viser la catégorie des autres insectes xylophages, selon nos développements ci-dessus.

En ce qui concerne les recours dont peut disposer l’acquéreur, nous renverrons à ce qui a été dit ci-dessus concernant les insectes xylophages, et seul ici la garantie des vices cachés sera évoquée.

Plusieurs situations sont ici à envisager.

Vente d'un immeuble situé dans une zone non identifiée comme zone à risques ou situe dans une zone identifiée comme zone a risques mais non concerne par la réglementation

La vente de l’immeuble envisagée n’est pas concernée dans ce cas, par la réglementation relatives aux termites.

Ce sera par exemple le cas (liste non exhaustive) :

Dans ces hypothèses et plus généralement, quand la production d’un constat relatif à la présence de termites n’est pas obligatoire, et qu’’il n’est donc pas fourni à l’acquéreur ce diagnostic, le vendeur pourra faire insérer dans l’acte de vente une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Toutefois, pour un vendeur professionnel qui lui ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés, il nous semble opportun qu’un constat relatif à la présence de termites soit produit.

Toutefois, l’insertion de cette clause est à manier avec prudence, tant le problème des termites et des dégâts causés par eux a suscité et suscite d’ailleurs toujours énormément de contentieux.

En ce qui concerne le non bâti, le risque est de moindre mesure puisque dorénavant lors d’une construction, il est prévu un traitement adéquat préalablement à l’édification.

En ce qui concerne le bâti, s’il n’y a aucune obligation de fournir une constat relatif à la présence de termites, il faudra que le vendeur indique si l’immeuble a fait ou non l’objet  d’un traitement anti-parasitaire, et dans l’affirmative, il faudra qu’il produise la facture de ce traitement, et les moyens d’investigations qui ont été employés, et la durée de la garantie (cette garantie est aujourd’hui dans la majorité des cas à 5 ans contre 10 ans antérieurement) et à minima la date approximative de ce traitement. Il faudra également que le vendeur déclare qu’à sa connaissance l’immeuble vendu n’est pas infesté par la présence de termites.

Dans le cas d’une déclaration contraire, bien entendu, il faudra inciter le vendeur à produite un constat relatif à la présence de termites, ce qui bien entendu pourra déboucher sur une renégociation des conditions de la vente.

Toutefois, cette hypothèse ne doit pas se produire de nos jours. Les parties intervenantes à la vente (négociateur, notaire) doivent préalablement à la signature de tout acte s’entourer de toutes les précautions, et les déclarations du vendeur ne doivent être que l’exacte énonciations des informations collectées au préalable auprès du vendeur. 

 

Immeuble situé dans un secteur délimité par le conseil municipal comme constituant une zone à risques

Une délibération du conseil municipal peut être prise pour délimiter un secteur de la commune concernée ou toute la commune comme étant une zone contaminée ou susceptible de l’être.

Un maire peut enjoindre des propriétaires d’immeubles, qu’ils soient bâtis ou non, de procéder à la recherche de termites. Il peut même les enjoindre d’effectuer les travaux qu’il jugera nécessaire, soit préventifs ou d’éradication.

Des mesures d’exécution forcée sont prévues par la loi après mise en demeure restée sans effet, et même des sanctions sur le plan pénal.

S’il est possible d’insérer une clause d'exonération des vices cachés puisque l’immeuble  n'est pas situé dans un secteur délimité par arrêté préfectoral, (donc la production d’un état relatif à la présence de termites n’est pas une obligation), le rôle du notaire ou du négociateur n’est pas de se contenter de prévoir l’insertion de ce type de clause tant dans l’avant-contrat que dans l’acte de vente.

Il ne faut d’ailleurs pas douter qu’ils effectueront toutes recherches nécessaires, et notamment qu’ils prendront tous renseignements possibles pour valider la situation de l’immeuble au regard d’un secteur qui aurait pu être délimité par le conseil municipal de la commune concernée. (précision étant ici faite qu’il n’existe pas de publicité particulière, même si dans la majorité des cas, les arrêtes municipaux sont transmis à chaque Chambre Départementale des Notaires). Pour obtenir une information au moins orale, il est conseillé aux différentes parties à l’acte et aux intervenants de se rapprocher de la commune du lieu de situation de l’immeuble et de la Chambre Départementale des Notaires).

Dans l’hypothèse où l’immeuble serait situé dans un secteur contaminé ou susceptible de l’être qui aurait été délimité par délibération du Conseil Municipal, il faudra envisager deux situations.

Dans le premier cas, le vendeur n’a reçu aucune injonction du maire. Dans cette hypothèse, il faudra conseiller qu’un état relatif à la présence de termites soit produit afin que l’acquéreur soit en possession de toutes les informations possibles en sa possession, car il y a de fortes probabilités qu’une injonction soit adressée à un moment ou un autre. Au surplus cela évite tout contentieux ultérieur éventuel.

Dans le second cas, au contraire le vendeur a reçu une injonction du maire, auquel cas il faudra vérifier si l’obligation de recherche et de travaux le cas échéant ont été remplies par la production d’un état relatif à la présence de termites et d’une attestation de travaux par l’entreprise les ayant réalisés.

Si l’injonction n’a pas fait l’objet de suite, il faudra préalablement que le vendeur fasse établir un état relatif à la présence de termites, et ensuite envisager les conventions entre les parties quant à la prise en charge par le vendeur ou l’acquéreur des éventuels travaux.

Dans l’un ou l’autre de ces cas, les informations seront à collecter auprès du syndic de copropriété si la vente concerne un ou plusieurs lots d’une copropriété.

Immeuble situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être délimité par arrêté préfectoral

Nos développements seront ici beaucoup plus conséquents puisque intéressant plus particulièrement le sujet.

L’établissement d’un état relatif à la présence de termites est une obligation posée par l’article  L. 133-6 du Code de la construction et de l'habitation

« En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article L. 133-5, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. »

Les immeubles concernés

Il faut que l'immeuble soit situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.

Tous les immeubles bâtis sont concernés par l’établissement de ce diagnostic, et ce quelque soit son affectation : le champ d’application du texte concerne les immeubles à usage d’habitation, à usage commercial ou professionnel, à usage agricole, …

En ce qui concerne un lot de copropriété, le diagnostic porte sur les parties privatives selon les dispositions de l’article  L. 271-4, I, alinéa 12, du Code de la construction et de l'habitation. (toutes les parties privatives, il faudra bien vérifier par exemple que l’état vise les caves, garages, celliers …)

En ce qui concerne les parties communes, il faudra demander auprès du syndic s’il existe des termites dans les parties communes de l'immeuble, et dans l'affirmative, si une déclaration en mairie a été faite et si des travaux ont été ou vont être décidés en assemblée.

Qui peut établir un état relatif à la présence de termites ?

L’état relatif à la présence de termites est un élément constitutif du "dossier de diagnostic technique", ce qui veut dire que le diagnostiqueur doit répondre des obligations mises à sa charges pour établir ce dossier (obligations d'assurance, d'impartialité, d'indépendance ; certification des compétences …), et « disposant d'une organisation et de moyens appropriés ».

Il faut donc vérifier que la personne mandatée à l’effet de procéder au diagnostic a remis au mandat (le vendeur) l'attestation sur l'honneur indiquant qu'il est en situation régulière au regard des articles L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation et qu'il dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l'établissement de l'état.

Si l’état fourni a été établi par un professionnel ne répondant pas à ces obligations, alors cela reviendrait à ce que la vente ait été régularisée sans état. Le vendeur ne pourrait pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Contenu de l'état relatif à la présence de termites

L'état relatif à la présence de termites "identifie l'immeuble en cause, indique les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, les éléments infestés par la présence de termites et celles qui ne le sont pas" (article R. 133-7 du Code de la construction et de l'habitation).

Sa présentation doit respecter le modèle fixé par les textes (voir arrêté du 29 mars 2007).

Aucune précision n’a été apportée en ce qui concerne les parties non bâties, donc le diagnostiqueur, s’il n’est pas mandaté à cet effet, peut se contenter d’établir un état en ne visant que les parties bâties.

Il faudra donc que l’acquéreur soit informé des conséquences de cette situation.

En tout état de cause, l’établissement d’une état relatif à la présence de termites tant sur les parties bâties que sur les parties non bâties devra être fourni à l’acquéreur pur lui fournir une information complète.

Durée de validité de l’état relatif à la présence de termites

Jusqu’à très récemment, la durée de validité de ce diagnostic était fixée à trois mois. Dorénavant, l’état devra avoir été établi depuis moins de six mois par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l’acte authentique. Si l’état venait à se périmer entre l’avant-contrat et l’acte définitif, une nouvel état devra être établi pour être annexé à l’acte authentique. Si ce nouvel état s’avérait positif alors que celui initialement établi était négatif, l’acquéreur pourra alors éventuellement tenté de renégocier les conditions de la vente, auquel cas, l’acquéreur devra bénéficier d’un nouveau délai de rétraction ou réflexion prévu par la loi SRU codifié à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. À cette occasion l'acquéreur pourra, le cas échéant, se rétracter.

Si le vente est passée alors que le diagnostic n’est plus en cours de validité, alors le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés.

L’intérêt de la production d'un état relatif à la présence de termites

L’intérêt est bien entendu pour le vendeur qui pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés, si celui-ci n’est pas un professionnel.

En présence d’un vendeur professionnel et d’un acquéreur professionnel, on revient à l’application du droit commun : le vendeur pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés.

On l’a dit, l’information de l’acquéreur doit se faire préalablement à la signature de l’avant-contrat afin que l’acquéreur signe la convention en toute connaissance de cause.

On rappellera qu’il est fortement déconseillé à un acquéreur de s’engager sans avoir eu toutes informations nécessaires pour éclairer son consentement. Du côté du vendeur également, si l’avant-contrat est régularisé sous condition suspensive, cela peut aboutir à la non réalisation de la vente, et donc du temps de perdu (un vendeur est souvent obligé de vendre, alors qu’un acquéreur n’est pas obligé d’acheter).

Bien entendu, la vente peut intervenir quand bien même l’immeuble serait infesté de termites, si l’acquéreur décide d’acheter à ses risques et périls.

L’acquéreur peut dispenser le vendeur de fournir un état relatif à la présence de termites et vouloir en faire son affaire personnelle de la présence éventuelle de termites, mais le vendeur ne pourra alors s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Enfin, il faut que l’acquéreur soit informé des obligations mises à sa charge en cas d’achat d’un immeuble qu’il doit démolir, c’est-à-dire que les bois et matériaux contaminés par les termites doivent être incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible.

Dernière information, une déclaration doit être effectuée par le propriétaire d’un immeuble contaminé par des termites.